株式会社フクモク

美濃加茂市周辺の注文住宅はふくもくの家

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土地探し・失敗しない土地の選び方|美濃加茂市周辺の注文住宅はふくもくの家

土地探し・失敗しない土地の選び方|美濃加茂市周辺の注文住宅はふくもくの家

2024/06/14

みなさん、こんにちは!ふくもくの家です。今回は「土地探し」について、お話させていただきます。
新しく土地を購入し新築をされる方々が知っておいて損のない情報を、不動産屋ではなく建築会社目線でお伝えいたします。皆様の幸せなマイホーム計画に少しでもお役立ていただけましたら幸いです。

目次

    ①建築に影響する土地に対する制限

    はじめに、皆さんに知って頂きたいことがあります。
    「土地があればどんな建物でも建てられるわけでは無い」という事です。
    日本の土地には、法律により制限が設けられています。国で決められた法律、地域やエリアごとに定められた規定もあります。場所によっては、団地内での決まり事まで設けられている事もあります。その中から宅建法と実例に基づきいくつかご紹介します。

    ●建ぺい率とは
    敷地のうち何%を建物用に使用できるか?という数値です。
    基本として30%~80%の中で制限されます。私たちの中濃地区では、50%もしくは60%と定められていることが多いですね。例えば、敷地面積が100坪で、建ぺい率50%の場合にその土地で建物に使える面積は、
    50坪までという事になります。建ぺい率の計算式は以下になります。

    建ぺい率の計算式
    建築面積(※)÷敷地面積(※)×100

    ※建築面積とは…敷地を上空から平面で見て建物用に使用している面積のこと
    ※敷地面積とは...家を建てる土地の面積(土地情報などに出ている面積のこと)

    ◆容積率とは…
    敷地面積に対して立体的に捉えどれくらいの空間を使用できるか?
    という制限です。
    基本として50%~500%の中で制限されます。例えば、100坪の土地で建ぺい率50%かつ容積率が200%の場合は、建築面積が50坪以内、延べ床面積(※)が100坪以内で納める必要があります。
    ※延床面積とは...その建物における全ての階層の床面積の合計

    ◆絶対高さの制限とは…
    建ぺい率、容積率は使用面積、仕様質量に対する制限
    です。
    それに加え建築物には高さの制限もあります。用途地域として、
    ・第1種低層住居専用地域…低層住宅のための良好な住環境を保護するために定められる地域
    ・第2種低層住居専用地域...低層住宅のための地域。小規模なお店や住宅兼お店、小中学校が建てられる。
    ・田園住居地域...住宅地と農地が混在する地域で両者が居住環境と営農環境を形成する地域を指す用途地域。

    以上に該当する地域は原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた高さ制限を超える事は出来ません。また、敷地の境界線より1mまたは1.5mを限度に都市計画に定められた距離を外壁、柱、屋根が越境することは出来ません。これは、住居の環境保護、日照りや通風の確保のために定められています。

    ◆セットバックとは...
    その土地に隣接する道路の幅が4m未満の場合は、土地の一部を道路とみなし、接する道路の幅を確保するという決まりです。つまり、この制限が掛かる敷地の場合は、自分の敷地であるが建物の配置や、道路として使用できないようなやエクステリアの設置、その他工事をすることが出来ない上に、道路として他人に使用されてしまう事を了承する必要があります。
    また、建築物の敷地には基本的に、建築基準法上の道路(幅員4m以上の道路または、このセットバックが適用されたみなし道路)に、2m以上接している必要があります。そうでない土地には建築物を建てることは出来ません。

    ◆がけ条例とは...
    敷地が、がけ(不動産の一般的な定義としては2m、3mを超える、高岩盤以外の土質で、30度を超える傾斜)に面している土地には制限が掛かります。これは、都道府県によって規制内容が異なります。岐阜県の場合、高さ2mを超える、がけ(人為的に造成された急傾斜をいい、小段等により上下に分離する『がけ』は一体のものとする)の上、もしくは下又はがけ面においては、当該がけの『上端から下端までの水平距離の中心線からその崖の高さに相当する水平距離以内に居室を有する建築物を建築してはならない』と定められています。また、高さ2mを超える『がけ』の上にある建築物の敷地には、地盤の保全及びがけ面への流水防止のため、適当な排水施設をしなければならない。

    ただし、以下の4項目

    ①がけが切土であって堅固な地盤であるとき

    ②擁壁を設置するとき

    ③がけの下に建築物を建築する場合において、その構造耐力上主要な部分(基礎ぐいを除く)が鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造であり、かつ、当該建築物の外壁の開口部ががけに直接面しないとき

    ④防災上必要な措置が講じられるとき

    以上の項目のいずれかに該当する場合で、安全上支障がないときはそのかぎりではない。
    とされています。(岐阜県ホームページ参照→岐阜県HP

    ◆その他法律、ローカルルール
    それ以外にも、使用する外壁や色または擁壁の制限や、庭の植栽などを義務付けられる『景観法』や、建築の前に掘削の許可文化財にあたる物証が発見された場合は、工事の進行が困難となる『埋蔵文化財保護法』元々の土地の地目が農地の場合、宅地に地目変更が必要で場合によっては申請に1年以上掛かる、若しくは、建築が不可とされる可能性のある『農地法』『河川法』『都市計画法』『防火地域』など細かく制限が欠けられる地域もあります。
    さらに、過去の事例ですが、団地内の自治会の制限で南面に道路が面する土地の場合は、平屋限定とされていた土地もありました。このように、日本では土地への建築に対しては法律により、制限が掛かりますので土地の購入の際は、事前に調査しておく必要があります。

    ②土地本体価格の落とし穴

    昨今では、不動産屋さんや土地探しサイトを見る事で、誰でも簡単に土地探しをすることが出来ます。すると、それぞれの物件に本体価格が提示されていますが、ここに実は!大きな落とし穴がある事があります!ので、ご説明します。「土地の価格」は基本的には、売り側が提示した坪単価を敷地面積にかけた金額になります。この単価に対して特に上限も下限も在りませんが、一般的にはそのエリアの評価額に合わせて売られることが多いです。というのは、あくまで『この土地の価格』です。実際にはこれ以外に、建築をするうえで費用が掛かることがあります。どんなものがあるのか?いくつか、順にご説明します。

    ◆造成費用
    これは、土地の現状で高さの調整や、進入路の確保、場合によっては擁壁工事の必要がある場合に発生します。基本的に建築物の土地は、接道する道路に対して高すぎず、低すぎない高さにする必要があります。ですので、道路に対して極端に敷地が低い場合は同じ高さまで土を入れる『盛り土』が必要です。また、逆に接道道路に対して敷地が高い場合は、全体的に掘削をして高さを合わせるか、前面の駐車スペースの確保のために掘削が必要です。後者の場合は建築物配置ヵ所と駐車場スペースに高低差が出来るため、流土を防止する為のブロック積み又は擁壁工事が必要になります。また、接道以外の境界が傾斜の場合や隣地の境界に何も設えが無い場合は基本的に擁壁または境界ブロックの工事が必要になります。

    ◆ライフラインの設置
    建築物を建築する土地には、生活をする上で必要なライフラインの設置が必要です。必要な物として(電気・上水道・下水または浄化槽・雨水処理のための側溝または浸透桝)を接続、設置する必要があります。敷地内もしくは前面の道路に接続方法が無い場合は接続可能な状態にさせる必要があります。水道管、下水管の延長や電柱の設置などですね。ですので、ライフラインの有無も事前に確認をする必要があります。

    ◆加入金・分担金・検査費用
    これも、土地本体とは別に新たな土地を購入して、新たに上水、下水を使用する際に市区町村に支払う費用です。地域や住まわれる世帯数により金額が異なりますので各市区町村のホームページや役場で確認をする必要があります。土地の販売価格に含まれている場合もありますが、多くの場合は別途費用が必要とされています。

    ◆仲介手数料
    この費用は、土地の購入、売却の際に仲介として不動産屋さん、宅建資格者に介入してもらい土地の売買をした際に仲介者に対して支払う手数料です。これも、不動産屋さんが自身で持たれている物件の場合など支払う必要のない場合や本単価格に含まれている場合もありますが、基本的には上限として

    ※不動産の販売価格が400万を超えた場合:物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

    ※不動産の販売価格が200万円超~400万円以下の場合:物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税

    ※不動産の販売価格が200万円以下の場合:物件価格(税抜)×5%+消費税
    とされています。(売り側、買い側の双方が仲介者に支払います)

    ◆所有権移転、登記費用
    この費用は、司法書士の方へ支払う費用で所有権移転(売り手側から買い手側へ所有権の移転をする事)の費用。そして、登記費用(この土地が買い側の人者であると登録する事)として費用が発生します。司法書士さんにより金額は異なりますが、所有権移転登記費用として23万円前後が相場となります。

    ◆分筆・合筆・測量費用
    この費用が必要な場合は少し特殊ですが、大きな土地の一部購入する場合に土地を分けるときに『分筆』二つ以上の土地をひとつの土地とするときに必要な『合筆』また、このいずれかに該当するか若しくは、その土地の隣地との境界がはっきりしない場合、しっかりとした確定の測量図が存在しない場合は、境界の測量(敷地の境界をはっきりさせる事)と隣地の方の承諾の為に立ち合い確認の必要があります。その際の、人件費や申請費用が発生する場合がります。

    ◆地目変更費

    法律の規制の際にも触れましたが、土地には『地目』というものが設定されています。これが宅地でないと建築はできません。現状の地目がそれ以外の場合は地目を宅地へ変更する必要があります。通常の地目変更の場合は10万円前後が相場ですが、農振除外地など特殊な指定がある土地の場合は、開発許可という申請をして受理される必要があり、場合によっては多額の費用が必要な場合があります。
     

    以上、前例として発生した建築が出来る状態にするために必要な費用として上げさせていただきました。これらの費用が必要な事を事前にお伝えいただける不動産屋さんがほとんどですが、中にはお伝えされない不親切な不動産屋さんもありますので、情報だけではなく現地で実際に土地を見て、これらの状態を確認してから購入へ進めていただきたいです。

    ③土地選びは資金計画をした後にするべき!

    土地探しから、家づくりを始められる方の場合、土地を探すことから始められる方が多いと思います。あなたもそうではありませんか?そうですね。どこに建てるか決めてからでないと、どんな家にするかは決められないですからね。ですが、ちょっと待ってください!!その前に!やらなくてはいけない事があります。それは、『資金計画』です!なぜか?まだ、ご自身の建築にかけられる総予算が分からない状態で、土地を選んでしまうと、いざ建物の計画に入った際にすでに、土地にかけられる費用が決まってしまっていると建物にもう少し費用をかけたいな!と思っても対応できません。マイホームとは土地だけ、家だけが良くても満足は出来ません。土地も建物も外構も全てにおいてトータルで検討する必要があります。ふくもくの家の資金計画の進め方についてはまた、別記事にて詳しくお話いたしますが、家づくりを進める際は、必ず資金計画から始めてくださいね!

    ④土地選びの満点は80点でいい!?

    土地の購入は、住宅の購入と同じく大きなお買い物です。そして、多くの方が一生を過ごされる土地となる事でしょう。当然、悩まれると思いますし、理想の物件を探されることでしょう。私たちもご提案をさせていただく際は、お客様のご要望がすべて含まれた物件を探します。中には運よく、100点満点の土地と巡り合い決められるお客様も見えますが、ほとんどのお客様が、どこか妥協されています。土地はいくつもありません。全ての土地が、世界に一つしかない土地なのです。また、物件にも限りがございますし、その時には、その時にあるの物件しかない物件ばかりです。そんな中から、100点満点の土地を見つける事は非常に難しいのです。そればかりか、80点の土地と巡り合う事ですら奇跡に近いのです。そんな中で土地を探さなければいけませんし、探されているのは、あなただけではありません。同じタイミングで、新築をご検討されている方は必ず何名かはみえます。つまりは、競争です。ですので、80点でいいな!と思っていた土地を取られてしまう事もあります。その時の悔しさと言ったら例えようのないものです。土地を探し過ぎて何年も経過してしまい、年齢的に新築を諦めるしかなくなってしまった方もお見えです。ですので、100点満点の土地を探されるお気持ちは十分に分かりますが、土地選びは80点満点だと意識していただけると、一番後悔の無い土地探しとなる事が多いのです。

    以上、土地探しについて私なりの考えを記述してみました。ご参考にしていただければ幸いです。ありがとうございました。

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